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La titolarità di una quota di un appartamento in comunione non preclude il beneficio “prima casa”.Nota di commento a Corte di Cassazione n. 21289 del 08 ottobre 2014.
Articolo pubblicato online il 3 marzo 2015

di Studio legale tributario Leo
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La titolarità di una quota di un appartamento in comunione non preclude il beneficio “prima casa”. Nota di commento a Corte di Cassazione n. 21289 del 08 ottobre 2014.
SOMMARIO: 1. La fattispecie analizzata dalla sentenza 2. Precedenti giurisprudenziali

1. La fattispecie analizzata dalla sentenza.
Nella recente ordinanza n. 21289 del 08 ottobre 2014 la Corte di Cassazione torna ad occuparsi dell’ agevolazione, prevista nella nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986, cd. prima casa.
La disciplina del beneficio fiscale in oggetto prevede l’applicazione dell’imposta di registro con aliquota ridotta al 3% (in luogo del 7%) agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse, purché ricorrano alcune condizioni.
In particolare, per quello che qui rileva, la predetta nota alla lettera b) dispone che “nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare” .
Oltre all’aliquota ridotta per l’imposta di registro (come detto, 3% invece del 7%), è prevista l’applicazione in misura fissa (€ 200,00) dell’imposta ipotecaria e dell’imposta catastale in luogo, rispettivamente, del 3% e dell’1%.
Nella fattispecie analizzata dall’ordinanza in commento, il giudice di primo grado aveva ritenuto illegittima la pretesa impositiva dell’Agenzia delle Entrate nei confronti di un contribuente che aveva usufruito dell’agevolazione “prima casa”, considerando sussistenti i presupposti per godere di tale beneficio.
L’Agenzia proponeva, dunque, ricorso avverso la sentenza di primo grado. La CTR Milano, Sez. 30, accoglieva così l’appello ritenendo che il contribuente non avesse titolo per usufruire dell’agevolazione “prima casa” per l’acquisto dell’unità abitativa in questione, in quanto al momento dell’acquisto non sussisteva la condizione prevista dalla lett. b) della nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, Parte I della Legge di Registro, avuto riguardo al fatto che, in virtù di precedente rogito, risultava proprietario, di una quota pari al 5%, di altro immobile abitativo, ubicato nello stesso Comune.
Il contribuente ricorreva quindi in Cassazione deducendo quale motivo la violazione e falsa applicazione da parte del giudice di seconde cure dell’articolo 1, comma 4, della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986, nonché della lettera b) della nota II bis annessa al predetto articolo. Deduce l’erroneità dell’interpretazione della precitata normativa, per non aver considerato che la preclusione del beneficio è riferibile agli immobili acquistati in regime di comunione legale ex art. 117 cc. e segg. e non anche, come è nel caso, alle acquisizioni convenzionali, fatte da coniugi, in regime di separazione patrimoniale, in relazione alle quali non si sia usufruito del beneficio.
L’Agenzia, resistente in Cassazione, invece, non svolgeva difese.
Ebbene, la Suprema Corte accoglie il ricorso proposto dal contribuente, e cassa la sentenza impugnata, riprendendo principi espressi in precedenti pronunce.
Secondo la Corte, infatti, “solo la comunione legale tra i coniugi osta all’agevolazione, mentre la titolarità di una quota di un appartamento in comunione non preclude il beneficio, in quanto è connaturato alla natura del diritto d’abitazione il legame ai bisogni del titolare e “della sua famiglia” (art. 1022 cc.) e l’incompatibilità di esso con ogni contitolarità, salvo che della comunione tra i coniugi”.
Pertanto, la titolarità di una quota di altra abitazione (nel caso di specie pari al 5%) “è simile a quella di immobile inidoneo a soddisfare le esigenze abitative dell’acquirente”, e quindi non è incompatibile con le agevolazioni
2. Precedenti giurisprudenziali .
Si evidenzia come il principio della non decadenza dall’agevolazione “prima casa” a seguito di titolarità di quota di altro immobile valutato come “non idoneo” all’uso abitativo sia stato affermato più volte negli ultimi anni dalla giurisprudenza di legittimità.
Tutto ciò è stato frutto di un’attenta analisi del dettato normativo di riferimento, nel punto in cui assoggetta il godimento dell’agevolazione “prima casa” alla non titolarità “di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare”.
La Corte di Cassazione, con molteplici sentenze (tra le tante si ricordano Cass. n. 6492 del 28/06/2000, Cass.n. 7686 del 25/05/2002, Cass. n. 2418 del 18/02/2003, Cass. n. 10925 del 11/07/2003, Cass. n. 11564 del 17/05/2006), ha sostenuto che la spettanza dell’agevolazione non fosse preclusa quando l’altra abitazione posseduta nel medesimo Comune non fosse “concretamente in grado di sopperire ai bisogni abitativi”.
Più specificatamente, si richiama la sentenza Cass. n. 6476 del 18/07/1996, nella quale la Corte afferma che il requisito dell’ “impossidenza di altro fabbricato o porzione di fabbricato destinato ad abitazione” va inteso come “carenza di altro alloggio concretamente in grado di sopperire ai bisogni abitativi”. Quindi, “la tassazione con aliquota ridotta non trova ostacolo nella possidenza di un altro alloggio, ove esso, pur munito di destinazione abitativa, sia inidoneo, per caratteristiche e dimensioni, ad offrire effettiva abitazione al compratore del nuovo immobile (ed alla sua famiglia)”.
Nella sentenza n. 7686 del 25/05/2002, la Corte di Cassazione afferma che “il requisito della mancanza di possidenza "di altro fabbricato o porzione di fabbricato destinato ad abitazione", va inteso come carenza di altro alloggio concretamente in grado di sopperire ai bisogni abitativi, come si evince con chiarezza dalla successiva disciplina della materia, la quale, nel rinnovare (con alcune modificazioni) la concessione del trattamento agevolato, ha adottato, per la condizione in discorso, l’espressione chiarificatrice di fabbricato o porzione di fabbricato "idoneo ad abitazione" (nota II bis dell’art. 1 della tariffa allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, riformulato dall’art. 16del D.L. 22 maggio 1993, n. 155, convertito in legge 19 luglio 1993 n. 243), ovvero quella equipollente di "casa d’abitazione" (art. 3, comma 131, della legge 28 dicembre 1995 n. 549).
Deve, quindi, ritenersi che la tassazione con aliquota ridotta non trova ostacolo nella possidenza di un altro alloggio, ove esso, pur munito di destinazione abitativa, sia inidoneo, per caratteristiche e dimensioni, ad offrire effettiva abitazione al compratore del nuovo immobile (ed alla sua famiglia), fermo restando che la dimostrazione di tale inidoneità deve essere fornita dal contribuente” (Cass. 6476/96; Cass. 9647/99) .
In merito si pongono all’attenzione due ordinanze: una della Corte di Cassazione (la n. 100 del 08/01/2010) e una della Corte Costituzionale (la n. 203 del 06/07/2011).
Nella prima, la Cassazione, applicando la normativa oggi vigente, ha riconosciuto l’applicabilità dell’agevolazione anche al contribuente che possieda un altro immobile abitativo nel medesimo Comune, se esso è inidoneo a soddisfare le esigenze abitative della famiglia. (alle medesime conclusioni, in relazione alla disciplina dettata dalla l. 549/95, perviene la sentenza della Cassazione n. 5493 del 06/03/2009). Infatti, secondo quanto sostenuto dalla Corte nell’ordinanza in esame, la nota II bis , nella parte in cui richiede che l’acquirente non possieda “altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare”, si riferisce ad una disponibilità non meramente oggettiva, bensì soggettiva.
Per quanto concerne la seconda ordinanza su menzionata, la Corte Costituzionale, è stata chiamata a pronunciarsi in ordine alla legittimità costituzionale della disciplina in base alla quale la previa disponibilità di un altro immobile al momento dell’acquisto dell’abitazione per la quale si intende godere delle agevolazioni prima casa, costituisce circostanza ostativa al godimento delle stesse, esclusivamente nel caso in cui le abitazioni siano ubicate nello stesso Comune e non anche nel caso in cui dette abitazioni siano ubicate in Comuni diversi. La Corte ha dichiarato la manifesta inammissibilità della questione. Nel delineare i motivi alla base di tale pronuncia, la Consulta, procedendo all’analisi della disciplina agevolativa prevista per la prima casa, si è soffermata altresì sull’ampia discrezionalità riservata al legislatore in tema di regimi fiscali agevolati e ha attestato che è possibile fruire di detta disciplina a condizione che, tra l’altro, l’acquirente non possegga “altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare”.
Alla luce di tutta la giurisprudenza menzionata, ritornando all’ordinanza in commento, la Cassazione, è ferma nell’escludere il beneficio “prima casa” solo nei confronti di acquirente di altro immobile acquistato in comunione ex art. 177 cc., con il coniuge, non ritenendo che la comunione ordinaria su altro cespite immobiliare con il coniuge possa integrare la destinazione del bene ad abitazione dello stesso in via esclusiva.

Lecce, 24 febbraio 2015 Avv. Leonardo Leo



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